A Perícia Contábil nos contratos bancários do Sistema Financeiro de Habitação

Uma das maiores demandas que existe hoje na Justiça Federal em todo o país diz respeito às ações revisionais de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Os mutuários buscam o amparo judicial com objetivos diversos, uma vez que o SFH, desde a sua criação em 1964, tem sido causa de inúmeras divergências que necessitam de uma análise pericial contábil cuidadosa.

Breve Histórico do SFH

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado em 21 de agosto de 1964, com o objetivo de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da casa própria. O cenário previsto para a implantação do SFH era de estabilidade financeira e crescimento econômico, mas o que estava previsto na teoria não se confirmou na prática.

Criação do FCVS e do PES/CP

O Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) foi criado em 1967 para liquidar eventuais saldos residuais decorrentes da diferença entre os índices de atualização do saldo devedor e os da prestação. Com a instabilidade econômica a partir da década de 80, o FCVS se tornou um grande problema do SFH.

Para mitigar a inadimplência, o governo instituiu o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP), que atrelava o reajuste das prestações ao aumento salarial da categoria do mutuário. Como o saldo devedor era reajustado por outros índices, a tendência era de que os saldos residuais fossem maiores, aumentando a dívida do FCVS.

Principais Questionamentos em Ações Judiciais

Saldo Residual e a Amortização Negativa

Em um financiamento de longo prazo, é necessário atualizar tanto as prestações quanto o saldo devedor. No SFH, era comum que o índice de reajuste das prestações (baseado no PES/CP) fosse inferior ao índice do saldo devedor, o que gerava a chamada "amortização negativa": a prestação paga não era suficiente para cobrir os juros do período, fazendo o saldo devedor aumentar em vez de diminuir.

Reajuste das prestações com base no PES/CP

Nos contratos com a cláusula PES/CP, as prestações devem ser reajustadas de acordo com os índices da categoria profissional do mutuário. Cabe ao perito contábil identificar os índices aplicados pelo banco e compará-los com os reajustes salariais corretos, reconstruindo a evolução do financiamento caso encontre divergências.

Juros acima do limite de 10% ou 12% ao ano

O SFH, por seu caráter social, tinha juros limitados a 10% ao ano em sua criação. A partir da Lei 8.692/93, esse limite passou para 12% ao ano. O perito deve verificar se a taxa de juros aplicada no contrato obedeceu a esses limites legais.

Atualização do saldo devedor antes da amortização

Outro ponto já pacificado pela Súmula 450 do STJ é que, nos financiamentos do SFH, a atualização monetária do saldo devedor deve ocorrer antes de sua amortização pelo pagamento da prestação. O perito deve seguir essa metodologia em seus cálculos.