Cálculo dos Juros no Sistema Financeiro de Habitação - SFH

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado em 21 de agosto do ano de 1964 tendo como principal objetivo quando da criação estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.

Dalla Zanna (2014. pag.767) nos ensina que os sistemas mais comuns de financiamento habitacional, que utilizam diferentes sistemas de amortização, são basicamente três: a) Sistema Financeiro de Habitação (SFH); b) Sistema Hipotecário; e Sistema Financeiro Imobiliário. Estes dois últimos encontram-se contidos na análise relativa aos contratos de financiamento bancários. Já o primeiro, o SFH, possui tratamento diferenciado pela legislação já que os contratos regulados por este sistema são regidos por princípios específicos em razão da sua finalidade social.

O principal aliado e instrumento do governo na implantação deste sistema era o Banco Nacional de Habitação que foi extinto em 1986. O objetivo do SFH quando de sua criação era estimular a aquisição da casa própria, sem ter, a princípio, o objetivo de obter lucro, mas sim de promover o direito à moradia.

A Controvérsia Histórica sobre a Capitalização de Juros no SFH

Em relação à capitalização dos juros no âmbito do SFH, até o advento da Lei 11.977 de 7 de julho de 2009 que alterou a Lei 4.380/64, a doutrina e a jurisprudência divergiam sobre a sua possibilidade.

Discutia-se se era possível a capitalização apenas com a periodicidade anual ou se era vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade, dados os princípios norteadores deste Sistema. Tais disputas frequentemente exigem uma perícia contábil para apurar os valores corretos.

A Legislação Atual e a Posição do STJ

A partir da Lei 11.977 de 2009, que incluiu o artigo 15-A na Lei que disciplina o SFH, ficou permitida a pactuação da capitalização dos juros com periodicidade mensal nas operações realizadas integrantes deste Sistema.

Atualmente este é o entendimento do STJ que ficou pacificado com o julgamento do REsp 1.095.852-PR, julgado em 14 de março de 2012 e que teve como relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti. Neste sentido vale destacar trecho do voto da Ministra relatora:

(...) entendo que a capitalização de juros, em intervalo anual, deve ser permitida nos contratos celebrados no âmbito do SFH, anteriores à Lei nº 11.977/2009, regra esta aplicável a todos os mútuos bancários que não eram contemplados com autorização legal específica para a capitalização em intervalo inferior (...) reitero que meu voto se curva aos fundamentos do voto do Relator no Recurso Repetitivo 1.070.297, porque, ao meu ver, a pactuação da capitalização mensal passou a ser permitida nos contratos celebrados com as instituições financeiras em geral desde a MP nº 2.170-36/2001, sem motivo de distinção para os contratos no âmbito do SFH.

Assim, embora os princípios que norteiam o SFH estejam voltados para o atendimento das necessidades sociais de moradia, dentre outros, atualmente é permitida a capitalização mensal dos juros no âmbito do SFH.

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